纽约房租冻结了，你家算不算？三步查清自己是不是稳租房

1赶时间先看

1. 稳租房的租约，只要开始日期在 2026 年 10 月 1 日到 2027 年 9 月 30 日之间，一年期和两年期的年度涨幅上限都是 0%，续约也一样（大型工程改造 MCI 这类另算）。房东为这次冻结打了官司，法官没有叫停，截至 10 月底还没判。

2. 只管稳租房。市场价的房子，这条规定管不到。

3. 不确定自己是不是稳租房，先翻租约和附件，再找州里的住房和社区更新局（HCR）要一份租金历史，电话 1-833-499-0343。

假设老何在布鲁克林租了一套两居室，住了六年。

（老何是虚构的，下面的场景也是假设的。）

他的租约 2027 年 2 月底到期。11 月初，房东寄来续约单，新租约从 3 月 1 日开始，房租涨 3%。

楼下邻居跟他说，「新闻里不是说房租冻结了吗？不用涨啊。」老何拿着续约单，不知道该信谁。

2评论区里，大家在问什么

这几个月小红书上，讲纽约房租冻结的帖子有好几篇，也有帖子提醒大家先别急着高兴，不是所有房子都算。讲 62 岁以上老人可以申请冻结房租的帖子，转发和收藏的人也不少。这些帖子底下评论不多，可它们都绕不开同一个问题：你住的房子，到底算不算稳租房。

这些都是发帖人讲的自己那一面。下面按纽约市租金指导委员会（RGB）、州住房和社区更新局（HCR）和市政府的官方说明，一件一件讲。

3冻结的到底是什么

每年，纽约市租金指导委员会会定一次稳租房的涨租上限。2026 年 6 月 25 日，它通过了第 58 号令（Order No. 58）。2026 年 10 月 1 日到 2027 年 9 月 30 日之间开始的租约，一年期涨 0%，两年期也涨 0%。市长的声明说，这是第一次连两年期租约也冻结。旅馆和单人房（SRO）另有一份令，也是 0%（Hotel Order No. 56）。

作个对比，上一年（2025 年 10 月到 2026 年 9 月开始的租约），一年期是 3%，两年期是 4.5%（市政府涨租指南）。

关键是看你的租约哪天开始。老何的续约 2027 年 3 月 1 日开始，落在这个时间段里。要是他的公寓是稳租房，这次续约就不该涨。反过来，一份续约要是 2026 年 9 月就开始了，按的还是上一年的上限，一年期涨 3%。

还有三点要知道。一是年度上限之外，还有别的合法涨租途径，比如大型工程改造（MCI）和公寓内部改造（IAI），RGB 的常见问题里提到了。二是第 58 号令里有一条特别规定，只管原来是租金管制（rent control）、2026 年 9 月 30 日以后空出来的单元，主要用在新租客对第一份稳租租金提出申诉的时候；普通稳租房续约，跟这条没关系。

三是这次冻结正在打官司。今年 7 月，几位小房东到州法院起诉，要推翻冻结、让 RGB 重新投票。法官没有叫停，冻结从 10 月 1 日起照常生效；法官说年底前会裁决，截至 10 月底的报道还没判（Brick Underground 10 月 1 日、CRE Daily 10 月 29 日报道）。后面要是有变化，以 RGB 和市政府的公告为准。

4哪种房子算稳租房

这次冻结只管稳租房（rent stabilized）。RGB 的常见问题写着，不受管制的房子，房东可以按市场行情定租金，不过正当理由驱逐法可能会限制涨幅（下面「两个可是」里讲）；市里的 311 说明也写着，RGB 不管不受管制的房子，也不管补贴房。租金管制房（rent control）是另一套规则，也不归 RGB 每年定。

那哪些房子是稳租房？HCR 的说明写着，主要是 1974 年以前建成、有 6 个或以上单元的楼：1947 年 2 月 1 日到 1973 年 12 月 31 日之间建的算；1947 年 2 月 1 日以前建的老楼，1971 年 6 月 30 日以后搬进去的租客，一般也算。1974 年以后建的、拿了某些税务优惠的楼，一般在优惠期间也算。311 的说明还写着，合作公寓（co-op）和共管公寓（condo）一般不算；不过 HCR 也写着，楼按不驱逐方案改成合作公寓以前就住在里面、后来没买下单元的老租客，仍然受租金管制。

全市大约有 100 万套稳租房。

5三步查清你家算不算

第一步，翻租约和附件。市政府的涨租指南说，先看租约里有没有提到 rent stabilization。HCR 规定，稳租房的新租约和续约，都必须附一份《稳租房租客租约附件》（RA-LR1）。有这份附件，基本就是了。

第二步，看楼里的公告。纽约市的新法律（Local Law 86）规定，从 2026 年 1 月 26 日起，有稳租单元的楼，要在公共区域贴一张英文和西班牙文的公告，开头写着「This building contains one or more units that are subject to the Rent Stabilization Law of 1969」（市房屋保护与发展局新闻稿）。不过它说的是楼里有一个或以上的稳租单元，不代表你那一套一定是。

第三步，找 HCR 要租金历史。这是最准的办法。市政府的说明写着，可以打 1-833-499-0343，听语音选租金历史那一项；也可以上 HCR 的网上入口 portal.hcr.ny.gov/app/ask，原因选「Apartment rent history」，写清楚完整地址，包括公寓号（房号）和邮编；要当面问，可以去 HCR 各区的租金办公室，不过 311 的说明和 HCR 的服务说明都写着只接受预约，而且 HCR 写着，租金历史一般还是要在网上申请。如果你的公寓从来不是稳租房，就什么都不会寄给你。HCR 的翻译说明写着，这条电话线在上班时间可以要口译。

I'd like to request the rent history for my apartment. Could I have a Mandarin interpreter, please?

我想申请我这套公寓的租金历史。可以帮我接普通话口译吗？

HCR 还有一个稳租楼查询，可以先查查你的楼在不在名单上。但它自己也写着，在名单上不代表楼的现状，名单也不一定收全了，所以不在名单上也不代表一定不是，最后还是以租金历史为准。

6续约时，盯住这几件事

HCR 的第 4 号说明写得很清楚。

• 纽约市的房东，要在你现有租约到期前 90 到 150 天之间，用书面续约单通知你。

• 房东发出续约单以后，你有 60 天选租期、签字、寄回，最好早点回。

• 续一年还是两年，你来选。

• 续约要保留原租约的条款。

很多稳租房的租客交的是比登记租金低的「优惠租金」（preferential rent）。HCR 的第 40 号说明写着，2019 年州法改了以后，房东续约时不能取消优惠租金，涨租要按优惠租金算；只有租客永久搬走，房东才能按更高的登记租金收。今年的上限是 0%，按优惠租金算，也是不涨。

回到老何。他要是查清楚了自己是稳租房，可以这样跟房东说。

My apartment is rent stabilized, and my renewal lease starts on March 1, 2027. The guideline for this period is 0%. Could you please correct the renewal offer?

我的公寓是稳租房，续约从 2027 年 3 月 1 日开始。这个时段的指导上限是 0%，请把续约单改正过来。

跟房东交涉的同时，要盯住 60 天的期限。老何 11 月初收到续约单，大约到明年 1 月初就到期了。第 4 号说明写着，60 天内不回，房东可以拒绝续约，还可以告上法院。房东不肯改，可以打 311 找租客热线问怎么办，或者向 HCR 提超收投诉。

7多收了，可以找谁

稳租房的租客觉得被多收了房租，可以向 HCR 提出超收投诉，用 RA-89 表（HCR 说明）。HCR 的第 16 号说明写着，最多可以追回投诉前 6 年内多收的钱；被认定是故意超收的，罚款是超收金额的三倍。第 58 号令也写着，超收的钱要在下个月房租里全额抵扣。

需要帮忙，可以打 311 说「Tenant Helpline」，周一到周五上午 9 点半到下午 5 点（市政府租客支持页）。真被告上住房法院、面临驱逐的，市里有免费的法律代理或法律咨询，叫 Right to Counsel，全市每个邮编都有，不论移民身份（市人力资源局说明）。

862 岁以上的老人自己是租客，再看一个项目

小红书上说的「老人租金冻结」，是市里另一个项目，叫 Rent Freeze Program，其中给老人的是 SCRIE。按 ACCESS NYC 的说明，要同时满足几条：62 岁以上；自己住在里面、租约上有你的名字；全家年收入不超过上限；房租超过月收入的三分之一；住的是稳租房、租金管制房、受管制的旅馆或单人房，或者某些政府资助的住房。

收入上限这一条，正在变。ACCESS NYC 和市里的 Rent Freeze 页面写的还是 50,000 美元。州里今年已经允许把上限提到 75,000 美元，从 2026 年 7 月 1 日起算；市议会 10 月下旬通过了配套法案（Intro 978-B），截至 10 月 24 日的报道，还在等市长签字（市议员 Farah Louis 的提案说明、Finger Lakes 1 报道）。家里年收入在 5 万到 7 万 5 之间的，可以打 311 问 SCRIE，看现在能不能申请。

符合的话，房租可以冻结在一个数上，以后涨的部分由市政府给房东抵税。可以在网上申请，也可以寄申请表，或者去市财政局的服务中心；打 311 问 SCRIE，或者打 929-252-7242 找人一对一帮你填。这个页面有繁体中文版，不过更新得比英文版慢。给残障人士的类似项目叫 DRIE。

9两个「可是」

「可是我住的是市场价的房子，冻结跟我没关系？」

冻结令管不到你。不受管制的房子，房租一般由你和房东谈。不过纽约市 2024 年起有正当理由驱逐法（Good Cause Eviction），按市房屋保护与发展局的说明，不少市场价的房子，续约涨幅超过当地标准（2026 年 5 月起是 8.38%），可能被认定不合理；小房东（全州 10 套或以下）的房子、co-op 和 condo、2009 年以后建的楼等不在内。拿不准，打 311 找租客热线问。

另外别急着下结论，很多人住了好几年，都不知道自己其实是稳租房。花一个电话，查一次租金历史，心里就有底了。

「可是房东说楼里做了大工程，所以要涨钱。」

年度上限之外，确实有大型工程改造（MCI）这种涨租途径，但 HCR 的第 24 号说明写着，房东要先向 HCR 申请，HCR 会寄通知给租客，租客有 60 天可以回复；HCR 发了书面批准令，房东才能收，而且每年最多涨 2%。可以请房东说明是哪个工程、HCR 批准令的编号是多少。要是说的是你家里面的装修（IAI），第 26 号说明写着，你住在里面的话，房东要先拿到你的书面同意。拿不准，打 311 找租客热线问。

10最后

「房租冻结」四个字，说的是一种房子、一段时间。

你要做的，是先弄清自己是不是那种房子，再看续约是哪天开始。这两件事弄清楚了，续约单上那个数字对不对，你自己就能看出来。

你家今年的续约单，涨了多少？欢迎在评论区说说，记得别写具体地址。